中信銀不動產市場報告：房市正式進入轉折期
出刊：115年05月｜中國信託商業銀行不動產理財智庫團隊
重點：114年交易量創9年新低，房價鬆動擴大；115年量縮價修格局延續
一、總評：房市進入十年最劇烈轉折期
中國信託銀行最新發布的《不動產市場趨勢》報告指出，114年住宅不動產市場在央行第七波信用管制與銀行限貸雙重打擊下，經歷了近十年來最劇烈的**「轉折期」**。
關鍵數字一覽：
| 指標 | 數據 | 變動 |
|---|---|---|
| 全台建物買賣移轉棟數 | 26.1 萬棟 | ▼ 25.5%（9年新低） |
| 全國信義房價指數 | 163.25 | ▼ 3.66% |
| 消費者購屋貸款年增率 | 4.46% | 增幅大幅縮減 |
| 建築貸款年增率 | 0.27% | 接近停滯 |
二、各都房價表現：台南最慘、台北最扛跌
| 縣市 | 房價年增率 | 交易量年增率 |
|---|---|---|
| 台北市 | ▼ 0.62% | ▼ 20%+ |
| 新北市 | ▼ 3.02% | ▼ 20%+ |
| 桃園市 | ▲ 0.59%（唯一抗跌） | ▼ 18%（跌幅最輕） |
| 台中市 | ▼ 6.79% | ▼ 20%+ |
| 台南市 | ▼ 12.99%（跌最重） | ▼ 20%+ |
| 高雄市 | ▼ 7.33% | ▼ 31%（跌幅第二） |
| 新竹縣市 | ▼ 8.52% | ▼ 35%（跌幅最大） |
台南市房價修正最劇烈，新竹交易量凍結最嚴重，雙北相對抗跌。
三、供給面：建商踩剎車，交屋潮來襲
- 建照量：114年全國年減 12%，七大都會區全面下滑，台南市年減32%最嚴重
- 使照量：年增 3%，反映疫情時期推案陸續完工交屋
- 預估此波交屋潮將持續至 117年，屆時市場供給壓力仍大
四、租賃市場：住宅收益率略升
| 類別 | 毛租金收益率 |
|---|---|
| 住宅 | 1.8% ~ 2.7%（價格下修帶動收益率略升） |
| 商用 | 2.2% ~ 3.5%（新北、桃園因租金略升而調升） |
五、政策面重點
央行信用管制
- 115/3/20 起：自然人第2戶貸款成數由 5成→6成（微幅鬆綁）
- 但銀行 限貸令總量管制 未變，市場未見明顯影響
房地合一查稅趨嚴
國稅局審核核心從 「設籍形式」 轉為 「實質居住事實」：
- 調閱水電瓦斯用量
- 查醫療與生活足跡紀錄
- 若不符或曾短暫出租、營業，將面臨追補重稅
新青安政策
- 115年7月落日，後續是否有延續性政策尚未明朗
六、未來展望
報告總結認為：
- 115年房市將持續修正，延續「量縮價修」格局
- 市場處於 政策空窗期，普遍等待新政策出爐
- 自住需求者：可趁交屋潮賣壓伺機購入
- 投資人：應更謹慎評估資產配置
七、市場調查：看跌比例高於看漲
根據中信銀財富管理客戶調查：
- 42% 受訪者看跌未來房市
- 購屋意向看跌比例持續高於看漲
- 整體購屋信心趨於保守
資料來源： 中國信託商業銀行《不動產市場趨勢》115年5月
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